|
T.C. UYUŞMAZLIK MAHKEMESİ
ESAS NO : 2018 / 768 KARAR NO : 2019 / 24 KARAR TR : 28.1.2019 |
ÖZET : Davacıların hisseli kat maliki olduğu Sitenin 6306 sayılı Kanun uyarınca riskli yapı tespit edilerek yıkılması sonrasında; davalı idarenin 6306 sayılı Kanun uyarınca gerçekleştirdiği satış ihalesine esas 27.11.2017 tarihli Tahmin Edilen Bedel Tespit raporunun iptali ile, davacıların arsa hisselerinin rayiçlerin çok altında idarece satışından dolayı uğranılan zararlara karşılık şimdilik toplam 1.000TL maddi tazminatın ödenmesi istemiyle açılan davanın, 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu'nun 2. maddesi hükmü ve 6306 sayılı Yasanın 6/9 maddesindeki düzenleme gereğince İDARİ YARGI YERİNDE görülmesi gerektiği hk.
|
Davacı lar :1-K. B.
2-B. B.
3-M.B. B.
Vekili : Av.H.Ö.
Davalı : Çevre ve Şehircilik Bakanlığı
O L A Y : Davacılar vekili dilekçesinde; müvekkillerinin İstanbul İli, Bakırköy İlçesi, Kartaltepe Mah., 25 Pafta, 936 Ada 517 Parselde yer alan Piramit Sitesi'nin 52/4 -2 nolu dairede hisseli kat malikleri iken, Sitenin 6306 sayılı Kanun uyarınca riskli yapı tespit edildiğini ve yıkıldığını; Sitenin yer aldığı arsanın 3424 m2 olduğunu, müvekkillerinin 33/2911, 22/2911 ve 33/2911 hisseye sahip bulunduğunu; 6306 sayılı Kanun uyarınca, 2/3 arsa payı çoğunluğunu oluşturan hissedarın yaptıkları zorlama sonucu Davalı idarenin, müvekkil hisselerini 2/3 anlaşma sağlayan maliklere ihale etme kararı aldığını; İdarenin Bedel Tespit Komisyonunun 14.02.2017 tarihli raporuyla ihaleye esas değerin belirlendiğini, 07.03.2017 tarihinde açılan ihalede, hissedarın bu bedeli yüksek bularak pey sürmediğini, ihale komisyonunun ise 6306 sayılı Kanunun 6. ve Uygulama Yönetmeliği'nin 15/2 maddesi hükümlerinde düzenlendiği üzere, bedelin Bakanlıkça ödenerek Hazine adına resen tescili için Bakanlığın bilgilendirilmesine karar verdiğini, müvekkilin hisselerinin Hazine tarafından alınmadığını; ihaleden önce Tahmin Edilen Bedel Tespit Raporuna, bedelin fahiş olduğundan bahisle kat maliklerinden birinin itiraz ettiğini; İdarenin, 17/03/2017 tarihinde 502.99-E. 8502 sayı ile, Bedel Tespit Komisyonunun yeniden değerleme yapmasına karar verdiğini; Komisyonun tekrar 19/04/2017 tarihli yeni değerleme raporu düzenlediğini; Nisan 2017 tarihinden Kasım 2017 tarihine kadar 2/3 hissedarın satış talebinde bulunmadığını; Davalı idarenin, 2/3'ün satış talebi üzerine, 10.11.2017 tarihli satış kararı aldığını; 28.11.2017 tarihinde ihale yapılacağına karar verdiğini; ihaleye esas alınacak değer için tekrar Bedel Tespit Komisyonunu görevlendirdiğini, 27.11.2017 tarihli Tahmin Edilen Bedel Tespit Raporunda toplam arsa değerinin bu kez 53.928.000 TL ve m2 birim fiyatın ise 15.750,00TL olarak belirlendiğini; bu değerlemenin önceki iki değerleme raporundan %20 düşük olduğunu, bu rapor üzerinden 28 Kasım 2017 tarihinde idare ihale işleminin gerçekleştiğini; müvekkillerden M. B.B.'nun hissesinin 611.345,00- TL; K. B.'nun hissesinin 407.564,00 TL; B. B.nun hissesinin 611.345,00 TL üzerinden, E. T. adlı arsa malikine rayiçlerin çok altında satıldığını; müvekkillerinin taşınmazdaki hisselerinin satışa konu değerini, ihale anında ihale komisyonunun beyanıyla öğrendiklerini, 6306 sayılı Kanun uyarınca ihale saatinden önce yapılan değerlemenin öğrenilmesinin söz konusu olmadığını, cebren yapılan ihalelerde olduğu gibi öncesinde, değerleme raporlarının taraflara tebliğinin söz konusu olmadığını, müvekkillerinin İdarenin değerlemesini ve zararlarını ancak ihale gününde ıttıla ettiklerini; Sitesinin üzerinde yer aldığı arsanın her açıdan çok değerli olduğunu, idarece rayiçlerinin altında değer tespiti ile ihale işlemi gerçekleştirilerek Müvekkillerinin zarara uğratıldığını; önceki değerlemeye göre toplam kaybın 334.707 TL olduğunu; Devletin gözetim ve denetiminde biçilen rayiç değer m2 fiyatının düşük tespitinin hukuka aykırı olduğunu, rayicin çok altında ihale işlemini yapan idarenin, Müvekkillerinin muhtemel gelirini de engelleyerek onları maddi zarara uğrattığını, buna karşılık ihale alıcısını da sebepsiz zenginleştirdiğini; İdarenin Anayasa'nın 125. maddesi uyarınca eylem ve işlemlerinden doğan zararı ödemekle yükümlü ve müvekkillerinin zararlarından sorumlu olduğunu, ihaledeki değerin tespit edildiği "Tahmin Edilen Bedel Tespit Raporları"nın rayiçleri yansıtmadığından yanlış olduğunu; esas olarak 6306 sayılı Kanun uyarınca depreme dayanıklı konut edindirmek amacından uzaklaşacak şekilde, 2/3 hissedarın rayiçlerin çok altında Müvekkillerinin hisselerine el koymasına izin verildiğini; İdari işlemin maksat açısından da sakat olduğunu; Kanunun amacının deprem riskine karşı vatandaşları korumak olduğu halde amaca uyulmadığını ifade ederek; fazlaya ilişkin tüm hakları saklı kalmak kaydı ile; Davalı TC. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı İstanbul Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Şube Müdürlüğü'nün İstanbul İli, Bakırköy İlçesi, Kartaltepe Mah.,25 Pafta, 936 Ada 517 Parselde yer alan Piramit Sitesinde yer alan arsa paylarının 6306 sayılı Kanun uyarınca 28.11.2017 saat 13:00 tarihinde satışına esas 27.11.2017 rapor tarihli Tahmin Edilen Bedel Tespit raporunun iptali ile; Müvekkillerinin arsa hisselerinin rayiçlerin çok altında idarece satışından dolayı uğranılan zararlarının tam ve kesin olarak belirlenebilmesinin mümkün olduğu anda arttırmak üzere; Müvekillerden M. B. B. için 300 TL; K.B. için 300 TL; B.B. için 400 TL olmak üzere şimdilik 1.000TL maddi tazminatın dava tarihinden itibaren işletilecek yasal faiziyle birlikte tazmini istemiyle idari yargı yerinde dava açmıştır.
İSTANBUL 4.İDARE MAHKEMESİ; 30.1.2018 gün ve E:2017/2542, K:2018/146 sayı ile, “(…) 3.Uyuşmazlık; davacıların paylarının/dairelerinin içinde bulunduğu taşınmazın değerini, 53.928.000 TL ve m2 birim fiyatını 15.750,00 TL olarak belirleyen 27/11/2017 tarihli bedel tespit raporunun gerçek rakamları yansıtmadığı ve bu nedenle oluştuğu iddia edilen zararın giderilmesini teminen şimdilik 1.000 TL'nin ödenmesi istemine ilişkindir.
4.6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 2. maddesinin 1. fıkrasında; dava konusunun değer ve miktarına bakılmaksızın malvarlığı haklarına ilişkin davalarda görevli mahkemenin, aksine bir düzenleme bulunmadıkça asliye hukuk mahkemesi olduğu; hükme bağlanmıştır.
5.Taşınmazın değer tespitine ilişkin uyuşmazlıkların, "malvarlığı haklarına” ilişkin olduğu açıktır.
6.Bu durumda, bakılan davanın görüm ve çözümünün adli yargı yerine ait olduğu sonucuna varılmıştır.
III) HÜKÜM: Yukarıda açıklanan gerekçelerle;
7.2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Yasasının 15/1-a. maddesi hükmü uyarınca, davanın GÖREV YÖNÜNDEN REDDİNE…” kesin olarak karar vermiştir.
Davacılar vekili bu kez aynı istemle adli yargı yerinde dava açmıştır.
BAKIRKÖY 5.ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ; 6.6.2018 gün ve E:2018/203, K:2018/291 sayı ile, “(…)6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanunun 1. maddesinde kanunun amacı "...afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esasları belirlemek" olarak belirtilmiştir. 6306 sayılı kanunun "uygulama işlemleri" başlıklı 6. maddesinde ise bu kanunun uygulanmasına ilişkin usul düzenlenmiştir. Aynı maddenin 6/9 maddesinde ise " bu kanun uyarınca tesis edilen idare işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde 6/1/1982 tarihli 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu uyarınca dava açılabilir." hükmü düzenlenmiştir.
Somut olayda dava dilekçesindeki talebin fazlaya ilişkin talep hakları saklı kalmak kaydı ile davalı idarenin 6306 sayılı Kanun uyarınca 28/11/2017 tarihli satış ihalesine esas olan 27/11/2017 tarihli tahmin dilen Bedel Tespit Raporunun iptali ve davacıların arsa paylarının rayiç değerlerinin çok altında değerlendirilmesi nedeni ile bedel artımı talebi olduğu, İstanbul 4. İdare Mahkemesinin açılan davada 30/01/2018 tarihli 2017/2542 esas 2018/146 karar sayılı ilamında 6100 sayılı HMK'nun 2.maddesinde uyarınca davanın mal varlığına ilişkin olduğu belirtilerek 2577 sayılı kanun 48/1 maddesi uyarınca istenen ve temyiz yolu kapalı olmak üzere kesin olarak karar verildiği ancak 6306 sayılı kanun 6.maddesinin 9.fıkrasında bu kanun uyarınca tesis edilen idare işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde 6/1/1982 tarihli 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu uyarınca dava açılabilir hükmü düzenlenmiş olup bu davada davaya bakma görevi idare mahkemesinde olduğu anlaşılmıştır.
Ancak; İdari yargı ile mahkememiz arasında uyuşmazlığın giderilmesi gerektiği, dosyanın uyuşmazlık mahkemesine gönderilmesi ve 2247 sayılı Uyuşmazlık Mahkemesinin Kuruluş ve İşleyişi Hakkındaki Kanun'un 19.maddesine göre görevli yargı yerinin belirlenmesi gerektiği anlaşılmakla aşağıdaki hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM:
1-Mahkememizin GÖREVSİZLİĞİNE, görevli idari yargı olması sebebi ile davanın görev yönünden REDDİNE,
2-2947 sayılı Uyuşmazlık Mahkemesinin Kuruluş ve İşleyiş Kanunun 19. Mad. uyarınca görevli Mahkemenin belirlenmesi için dosyanın Uyuşmazlık Mahkemesine GÖNDERİLMESİNE,
3-İstanbul 4. İdare Mahkemesinin görevli olduğuna ilişkin uyuşmazlık mahkemesi tarafından dosya mahkememize iade edildiğinde beklemeksizin GÖNDERİLMESİNE…” karar vermiş; bu karar istinaf yoluna başvurulmaksızın kesinleşmiş, daha sonra Mahkemece dosya Uyuşmazlık Mahkemesine gönderilmiştir.
İNCELEME VE GEREKÇE:
Uyuşmazlık Mahkemesi’nin, Hicabi DURSUN’un Başkanlığında, Üyeler: Şükrü BOZER, Mehmet AKSU, Birol SONER, Süleyman Hilmi AYDIN, Aydemir TUNÇ ve Nurdane TOPUZ'un katılımlarıyla yapılan 28.1.2019 günlü toplantısında:
I-İLK İNCELEME: Dosya üzerinde 2247 sayılı Yasa’nın 27. maddesi uyarınca yapılan incelemeye göre;
Olay kısmında belirtildiği üzere, tarafları, konusu ve sebebi aynı olan davada; idari yargı yerince adli yargı yerinin görevli olduğu gerekçesiyle verilmiş ve kesinleşmiş bir görevsizlik kararı bulunmakta olup, bunun üzerine kendine gelen davayı inceleyen adli yargı yerinin sahip olduğu seçenekler ile verdiği karar bakımından bir değerlendirme yapılması gerekmektedir.
1- 2247 sayılı Yasa’nın 14. maddesinde yer alan, “Olumsuz görev uyuşmazlığının bulunduğunun ileri sürülebilmesi için adli ve idari yargı mercilerinin tarafları, konusu ve sebebi aynı olan davada kendilerini görevsiz görmeleri ve bu yolda verdikleri kararların kesin veya kesinleşmiş olması gerekir.
Bu uyuşmazlığın giderilmesi istemi, ancak davanın taraflarınca ileri sürülebilir” hükmüne göre, idare mahkemesinin kesinleşmiş görevsizlik kararı üzerine adli yargı yerince de görevsizlik kararı verilmesi ve bu kararın kesinleşmesi halinde, olumsuz görev uyuşmazlığı doğmuş olacak; doğmuş bulunan bu uyuşmazlığın giderilmesi istemi ise, ancak davanın taraflarınca ileri sürülebilecektir.
2- 2247 sayılı Yasa’nın 19. maddesindeki “Adli ve idari yargı mercilerinden birisinin kesin veya kesinleşmiş görevsizlik kararı üzerine kendine gelen bir davayı incelemeye başlayan veya incelemekte olan bir yargı mercii davada görevsizlik kararı veren merciin görevli olduğu kanısına varırsa, gerekçeli bir karar ile görevli merciin belirtilmesi için Uyuşmazlık Mahkemesine başvurur ve elindeki işin incelenmesini Uyuşmazlık Mahkemesinin karar vermesine değin erteler.” hükmüne göre ise, adli yargı yeri, davaya bakma görevinin daha önce görevsizlik kararı veren idari yargı yerine ait olduğunu belirten gerekçeli bir karar ile doğrudan Uyuşmazlık Mahkemesi’ne başvurma olanağına sahiptir. Şu kadar ki, başvuru kararının, görev konusunda Uyuşmazlık Mahkemesi’nce karar verilmesine değin işin incelenmesinin ertelenmesi hususunu da ihtiva etmesi gerekir.
Yasakoyucu, 14. maddeye göre hukuk alanında olumsuz görev uyuşmazlığı doğması halinde her iki yargı merciince işten el çekilmiş olduğundan başvurma iradesini davanın taraflarına bırakmış iken, bu yönteme nazaran daha kısa zamanda çözüme ulaşılmasını amaçladığı 19. madde ile, daha önce görevsizlik kararı veren yargı merciinden sonra davayı inceleyen yargı merciine, işten el çekmeden doğrudan Uyuşmazlık Mahkemesi’ne başvurma olanağını tanımıştır.
Olayda, adli yargı yerince, görevsizlik kararı verildikten sonra ayrıca 2947 sayılı Kanunun 19. maddesi uyarınca görevli Mahkemenin belirlenmesi için dosyanın Uyuşmazlık Mahkemesine gönderilmesine de karar verildiği ve idari yargı dosyası da temin edilmeden bir üst yazıyla dosyanın Uyuşmazlık Mahkemesine gönderildiği anlaşılmıştır.
Bu haliyle, Asliye Hukuk Mahkemesi’nce yapılan başvuru, 2247 sayılı Yasa’da öngörülen yönteme uymamaktadır.
Ancak, görev konusunun kamu düzeninden olması ve yargılamanın en hızlı şekilde sonuçlanması açısından; adli ve idari yargı yerleri arasında olumsuz görev uyuşmazlığı doğduğu, İdari Yargı dosyasının da mahkemesinden temin edildiği ve sonuçta usule ilişkin başka bir noksanlık bulunmadığı anlaşıldığından, görev uyuşmazlığının esasının incelenmesine oy birliği ile karar verildi.
II-ESASIN İNCELENMESİ: Raportör-Hâkim Taşkın ÇELİK’in, davanın çözümünde idari yargının görevli olduğu yolundaki raporu ile dosyadaki belgeler okunduktan; ilgili Başsavcılarca görevlendirilen Yargıtay Cumhuriyet Savcısı Halil İbrahim ÇİFTÇİ ile Danıştay Savcısı Yakup BAL’ın davada idari yargının görevli olduğu yolundaki sözlü açıklamaları da dinlendikten sonra GEREĞİ GÖRÜŞÜLÜP DÜŞÜNÜLDÜ:
Dava, Davacıların hisseli kat maliki olduğu Sitenin 6306 sayılı Kanun uyarınca riskli yapı tespit edilerek yıkılması sonrasında; davalı idarenin 6306 sayılı Kanun uyarınca gerçekleştirdiği satış ihalesine esas 27.11.2017 tarihli Tahmin Edilen Bedel Tespit raporunun iptali ile, davacıların arsa hisselerinin rayiçlerin çok altında idarece satışından dolayı uğranılan zararlara karşılık şimdilik toplam 1.000TL maddi tazminatın ödenmesi istemiyle açılmıştır.
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun; “Amaç” başlıklı 1.maddesinde; “ (1) Bu Kanunun amacı; afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esasları belirlemektir.” Hükmüne;
“Uygulama işlemleri” başlıklı 6.maddesinde; “(1) (Değişik: 14/4/2016-6704/23 md.) Üzerindeki bina yıkılarak arsa hâline gelen taşınmazlarda daha önce kurulmuş olan kat irtifakı veya kat mülkiyeti, ilgililerin muvafakatleri aranmaksızın Bakanlığın talebi üzerine ilgili tapu müdürlüğünce resen terkin edilerek, önceki vasfı ile değerlemede bulunularak veya malik ile yapılan anlaşmanın şartları tapu kütüğünde belirtilerek malikleri adına payları oranında tescil edilir. Taşınmazların niteliği resen mevcut duruma göre tescil edilir. Bu taşınmazların sicilinde bulunan ayni ve şahsi haklar ile temlik hakkını kısıtlayan veya yasaklayan her türlü şerh, hisseler üzerinde devam eder. Belirtilen haklar ve şerhler, tapuda; tevhit, ifraz, terk, tescil, kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisine ilişkin işlemlerin yapılmasına engel teşkil etmez ve bu işlemlerde muvafakat aranmaz. Bu şekilde belirlenen uygulama alanında cins değişikliği, tevhit, ifraz, terk, ihdas ve tescil işlemleri muvafakat aranmaksızın Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından resen yapılır veya yaptırılır. Bu parsellerin malikleri tarafından değerlendirilmesi esastır. Bu çerçevede riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etap veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde, yapılar yıktırılmadan önce, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine, yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Bu karara katılmayanların arsa payları, Bakanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. (Değişik cümleler:29/11/2018-7153/23 md.) Bu suretle paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde bu paylar, riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında Bakanlığın talebi üzerine, tespit edilen rayiç bedeli de Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edilir ve yapılan anlaşma çerçevesinde değerlendirilmek üzere Bakanlığa tahsis edilmiş sayılır veya Bakanlıkça uygun görülenler TOKİ’ye veya İdareye devredilir. Riskli yapılarda ise anlaşma sağlayan diğer paydaşlara veya anlaşma sağlayan paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılmasını kabul etmek şartıyla üçüncü şahıslara satış yapılıncaya kadar satış işlemi tekrarlanır. (Ek cümle:29/11/2018-7153/23 md.) Hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile alınan karara katılmayan maliklerin arsalarının veya arsa paylarının Kanun uyarınca satış yapılıncaya kadar, anlaşma sağlayan paydaşlar dışındaki üçüncü kişilere satılması durumunda, tapuda tescil işlemi yapılabilmesi için satın alanın elektronik tebligat adresini tapu müdürlüğüne bildirmesi zorunludur.
Açık artırma ile satışı yapılacak payların üzerindeki ipotek, ihtiyati haciz, haciz ve intifa hakkı gibi haklar, satış sonrasında satış bedeli üzerinde devam eder. Satış işlemi sonrasında tapu kaydındaki haklar ve şerhler Bakanlığın talebi üzerine tapu müdürlüğünce resen terkin edilir.
(…)
(9) Bu Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde 6/1/1982 tarihli ve 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu uyarınca dava açılabilir. (İptal ikinci cümle: Anayasa Mahkemesinin 1/3/2014 tarihli ve 27/2/2014 tarihli E.: 2012/87 ve K.:2014/41 sayılı Kararı ile.) (…)
(…)” hükmüne;
6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin, “Açık artırma usulü ile satış” başlıklı 15/A maddesinde ise; “ (Ek:RG-2/7/2013-28695) (Değişik:RG-27/10/2016-29870)
(1) Riskli alanlar, rezerv yapı alanları ve riskli yapıların bulunduğu parsellerde hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile alınan karara katılmayan maliklerin arsa paylarının satışı için;
a) Maliklerin en az üçte iki çoğunlukla anlaştıklarına dair anlaşan maliklerce imzalı karar tutanağı veya anlaşan maliklere ait sözleşme veya vekâletname örnekleri gibi belgeler,
b) Maliklerin en az üçte iki çoğunluğu ile alınan kararın ve anlaşma şartlarını ihtiva eden teklifin noter vasıtasıyla veya 7201 sayılı Kanuna göre karara katılmayan malike bildirilerek kabulü için onbeş gün süre verildiğine dair belgeler,
c) Üçte iki çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklere ait taşınmazların Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettirilen değerine ilişkin belgeler,
ç) Satışı yapılacak arsa paylarının maliklerinin tebligata elverişli adres bilgileri,
ile birlikte yazılı olarak Müdürlüğe müracaatta bulunulur. Satış işleminin yapılabilmesi için yapıların yıktırılmış olması gerekmez.
(2) Satışı yapılacak arsa paylarının rayiç değerini tespit etmek ve sonrasında satış işlemini gerçekleştirmek üzere, Müdürlük bünyesinde, biri başkan ikisi üye olmak üzere, en az üç kişiden oluşan Bedel Tespiti Komisyonu ile Satış Komisyonu teşkil olunur. Rayiç değer, maliklerce Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettirilmiş olan taşınmazın değeri de gözetilerek Bedel Tespiti Komisyonunca belirlenir.
(3) Müdürlük, satışın yapılacağı yeri ve zamanı, arsa payı satılacak malikler ile üçte iki çoğunlukla anlaşan maliklere veya üçte iki çoğunlukla anlaşan maliklere bildirilmek üzere, kendisinin de malik olması şartıyla üçte iki çoğunluğa sahip maliklerin anlaştıkları yükleniciye elden veya maliklerin adreslerine taahhütlü posta yoluyla veya 7201 sayılı Kanuna göre tebliğ eder. Yapılan araştırmaya rağmen arsa payı satılacak malike ve adresine hiçbir şekilde ulaşılamaz ise satış işlemi gıyabında yapılır.
(4) Açık artırma ile satışa ilişkin tebliğ ile birlikte, satışı yapılacak payın tapu kütüğünün beyanlar hanesine, 6306 sayılı Kanuna göre satış işlemine tabi olduğu ve satışa veya taşınmazın devrini gerektiren benzeri bir işleme tabi tutulamayacağı yönünde belirtme yapılması ilgili tapu müdürlüğünden yazılı olarak istenilir.
(5) Satışı yapılacak payın üzerinde ipotek, ihtiyati haciz, haciz ve intifa hakkı gibi hakların bulunması, satış işlemine engel teşkil etmez. Belirtilen haklar satış sonrasında satış bedeli üzerinde devam eder. Satış işlemi sonrasında, satış bedelinin yatırıldığı banka hesabına malike ödeme yapılmaması için bloke koydurulur ve durum ipotek, haciz ve intifa hakkı gibi hakların alacaklısına veya ilgili icra müdürlüğüne veya mahkemeye bildirilir. Tapu kaydındaki haklar ve şerhler satış sonrasında Müdürlüğün talebi üzerine ilgili tapu müdürlüğünce resen terkin edilir.
(6) Açık artırmaya en az üçte iki çoğunluk ile anlaşan paydaşlar dışında herhangi biri katılamaz. Satışı gözlemci olarak izlemek isteyenler ile payı satışa çıkarılan malikler satışın yapıldığı salona alınabilir. Ancak, bunların açık artırmaya müdahale etmesine müsaade edilmez. Bu çerçevede, satışın yapılmasını engellemeye veya satışın işleyişi ile düzenini bozmaya yönelik eylemlerde bulunanlar ile ses ve görüntü kaydı almaya çalışanlar Satış Komisyonu tarafından salondan çıkartılabilir. Açık artırma için belirlenen saatten sonra satış salonuna kimse alınmaz.
(7) Açık artırmaya katılan paydaşların kimliği kontrol edilerek bir tutanak ile kayıt altına alınır. Katılımcı durumunu gösteren tutanağın tanziminden sonra, Komisyon Başkanınca, satışa çıkarılan arsa paylarına ilişkin bilgiler satışa katılanlara bildirilir ve satış işlemi başlatılır. Komisyon Başkanı, rayiç bedelin altında olmamak üzere satışa katılan paydaşlardan, sözlü olarak pey sürmelerini ister. Sürülen peyler arttırma tutanağına yazılarak, karşılığı pey sahibi tarafından imzalanır. Arttırma işlemine devam etmeyecek taliplerin, keyfiyeti arttırma tutanağına yazması ve imzalaması zorunludur.
(8) Komisyon, yedinci fıkrada belirtilen şekilde yapılan satış işlemi sonunda, tespit edilen rayiç bedelden az olmamak üzere, en yüksek bedeli teklif eden paydaşa satış yapılmasını karara bağlar ve bu paydaştan satış bedelinin yedi gün içerisinde banka nezdinde açtırılacak vadeli hesaba yatırılması istenir. Bu süre içerisinde satış bedeli yatırılmaz ise, pey süren diğer maliklere sırasıyla bildirimde bulunulur ve satış bedelini yatıran paydaşa satış yapılır.
(9) Açık arttırma ile satışa iştirak eden tek bir paydaş olması halinde, belirlenen rayiç değerinden az olmamak üzere bu paydaşın vereceği teklif geçerli kabul edilir.
(10) Satış bedelinin yatırılmasından sonra, satış işlemi, tapuda yeni malik adına tescil yapılmak üzere, Müdürlükçe ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir. İlgili tapu müdürlüğünce tescil işlemi tamamlandıktan sonra, yeni tapu kaydı Müdürlüğe gönderilir ve Müdürlükçe payı satılan ilgiliye durum bildirilir.
(11) Satış işlemi tamamlanıp komisyonca karara bağlanmadan evvel, üçte iki çoğunluk ile alınan karara katılmayan maliklerin, üçte iki çoğunluk ile alınan kararı kabul etmeleri ve üçte iki çoğunluk ile alınan karar doğrultusunda yapılan sözleşmeyi ve yapılacak uygulamanın gerektirdiği diğer belgeleri imzalayacaklarını beyan etmeleri halinde Satış Komisyonunca kendilerine süre verilir. İhale arttırma tutanağı bu maliklerce de imzalanır. Komisyonca verilen süre içerisinde sözleşmenin ve diğer belgelerin anlaşan diğer malikler gibi şartsız ve şerhsiz olarak imzalanarak Müdürlüğe verilmesi halinde, satış işlemi geçersiz sayılır. Satış işleminin geçersiz sayıldığı tarihten itibaren doksan gün içerisinde, satış günü üçte iki çoğunluk ile alınan karara katılma iradesi gösteren paydaşlarca yeniden anlaşmama iradesi gösterilmesi veya daha evvel imzalanan belgelerin iptal edilmesi halinde yeniden satış işlemi yapılmasına gerek olmadan en yüksek bedeli teklif etmiş olan paydaşa, bu paydaşın kabul etmemesi halinde sonraki en yüksek bedeli teklif etmiş olan diğer paydaşlara sırasıyla bildirimde bulunulur ve satış bedelini yatıran paydaşa satış yapılmış sayılır. Satış işleminin geçersiz sayıldığı tarihten itibaren doksan günden fazla süre geçmesinden sonra yeniden anlaşmama iradesi gösteren paydaşların hisseleri için ise yeniden satış işlemi yapılması gerekir.” hükmüne yer verilmiştir.
Dava dosyasının incelenmesinden; davacıların İstanbul İli, Bakırköy İlçesi, Kartaltepe Mahallesi, 25 Pafta, 936 Ada 517 Parselde yer alan Piramit Sitesinde hisseli kat malikleri iken, Sitenin 6306 sayılı Kanun uyarınca riskli yapı tespit edilerek yıkıldığı; davalı İdarece, 6306 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliği uyarınca taşınmazı 2/3 anlaşma sağlayan maliklere ihale etme kararı aldığı, süreç içerisinde, görevlendirilen Bedel Tespit Komisyonu tarafından Tahmin Edilen Bedel Tespit Raporları hazırlandığı; son hazırlanan Rapordaki birim ve toplam fiyatın rayiç bedele uygun olmadığı, mevzuatta öngörülen koşullara aykırı bir şekilde ihalenin gerçekleştirildiği iddia edilerek; satış ihalesine esas 27.11.2017 tarihli Tahmin Edilen Bedel Tespit raporunun iptali ile, davacıların arsa hisselerinin rayiçlerin çok altında idarece satışından dolayı uğranılan zararlara karşılık şimdilik toplam 1.000TL maddi tazminatın ödenmesi istemiyle dava açıldığı anlaşılmıştır.
Kamu idarelerinin, kamu hizmetinin yürütümü sırasında, kamu gücü kullanarak tek yanlı irade açıklamalarıyla yapmış oldukları işlemler, " idari işlem " , herhangi bir işlem ya da karara dayanmaksızın gerçekleştirdikleri maddi faaliyetleriyle, görevleriyle ilgili hareketsizlikleri de, "idari eylem" olarak tanımlanmaktadır.
İdari işlemlerin iptali ile idari işlem ve eylemlerden doğan zararların tazmini taleplerinin ise, 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu'nun ilgili maddeleri uyarınca, İdari Yargı yerlerinde açılacak iptal veya tam yargı davalarına konu edilmeleri, anılan yasa hükümlerinin gereğidir.
Konuya ilişkin mevzuat hükümleri ile somut olay birlikte değerlendirildiğinde; davacıların hisseli kat maliki oldukları taşınmazın bulunduğu Sitenin 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun uyarınca riskli yapı tespit edilerek yıkıldığı; davacılar tarafından, taşınmazın değerinin tespiti ve ihaleyle satışı sırasında davalı idarenin mevzuata aykırı iş ve işlemlerinin bulunduğu iddiasıyla zarara uğradıklarından bahisle, işlemin iptali ve tazminat istemiyle açılan davanın, 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu'nun 2. maddesi hükmü ve 6306 sayılı Yasanın 6/9 maddesindeki düzenleme gereğince idari yargı yerinde görülmesi gerektiği sonucuna varılmıştır.
Açıklanan nedenlerle, uyuşmazlığın çözümünde idari yargı yeri görevli olduğundan, Bakırköy 5. Asliye Hukuk Mahkemesinin yönteme aykırı başvurusunun kabulü ile İstanbul 4.İdare Mahkemesinin; 30.1.2018 gün ve E:2017/2542, K:2018/146 sayılı görevsizlik kararının kaldırılması gerekmiştir.
S O N U Ç : Davanın çözümünde İDARİ YARGININ görevli olduğuna, bu nedenle Bakırköy 5. Asliye Hukuk Mahkemesinin yönteme aykırı BAŞVURUSUNUN KABULÜ ile İstanbul 4.İdare Mahkemesinin; 30.1.2018 gün ve E:2017/2542, K:2018/146 sayılı GÖREVSİZLİK KARARININ KALDIRILMASINA, 28.1.2019 gününde OY BİRLİĞİ İLE KESİN OLARAK karar verildi.
Başkan Üye Üye Üye
Hicabi Şükrü Mehmet Birol
DURSUN BOZER AKSU SONER
Üye Üye Üye
Süleyman Hilmi Aydemir Nurdane
AYDIN TUNÇ TOPUZ